logoAFCECE.ORG

 没有帐号?  马上注册

 

 

 


法国房地产投资相关法律

马勒侯法 La loi Malraux

马勒侯法使拥有不动产收入的投资者可以加入到一些具有特殊性质房产的计划中,工程的花费总额将从他们的总收入中扣除,以达到减税目的。
此法适用于那些每年要缴纳10000欧元以上的个人所得税的高收入人群。

相关条款:
- 税务规定:通过修缮措施缩减总收入和不动产赤字,借贷利息和借贷相关费用除外(只能从租金中扣除)。
- 受益者:直接或间接(通过IS、SCI、SCPI等以外的中介公司)进行租赁投资者。
- 房产:坐落在城市和景观建筑遗产保护区(Z.P.P.A.U.P.)或属于受保护范围内的旧房。城市和景观建筑遗产保护区处于历时纪念物或区域、受保护景点周边,这些景点或区域因视觉、历史或文化等动机要进行开发利用。受保护范围的目的是结合房地产修缮措施和对“保护与开发规划” (P.S.M.V.)范围内区域相应的保护措施。工程的结果应该是在不改变居住空间的条件下对建筑物的完整修缮。
- 最短租期:修缮后的住宅应以居住为用途至少出租6年。
-出租方式为裸租(空房出租),房客必须要在所有的修缮工程都完成后的12个月内入住。投资者不可以将房产出租给自己的家人或者亲属。

罗比安法 La loi Robien

买房为出租的投资者(特别是那些每年需缴税3500欧元以上的投资者),罗比安法为您而设。

相关条款:
- 税务规定:买方费用的分期清付为期9年,前7年以6%计算,之后2年4%。这一法律还允许在报税时扣除不动产收入、捐税、花费和投资期内的所有利息。9年间的减税总额可以达到房产投资总额(包括各种手续费)的50%。
- 受益者:直接或间接(通过IS、SCI、SCPI等以外的中介公司)进行租赁投资者。
- 房产:法国境内新建住房,以基础住宅裸租。
- 最短租期:9年。
- 租客选择:可以出租给不在家庭税务范围内的上系或下系亲属。
- 租客收入:无收入底限。
- 租金:租金底限是住房紧张地区*新建住房市场租价的90%。

*住房紧张地区:

A级地区包括巴黎大区、蓝色海岸、Pays genevois:18 Euros / m2;

B级地区包括居民人口在50 000以上的地区和巴黎大区周边的人口密集地区,以及沿海地区和边境地区:12,50 Euros / m2;

C级地区是其他所有法国领土:9 Euros /m2。

建议:此类房产投资成功的关键,就在于买房后能否顺利将房屋出租并定时收取租金。因此房屋地段的选择就成了一个重点。如果您准备按照罗比安法进行房产投资,那么就要尽量选择那些环境位置优越,并且周围经济比较繁荣的地区,以保证房屋的顺利出租。另外,尽量选择那些大面积住宅,因为这些住宅大都面向人口较多的家庭或者双职工夫妇,相对于学生或者无固定职业的单身人士,这些租客因为自身状况较稳定,所以流动性比较小,并且一般都会按时缴纳房租。

历史纪念物 Les Monuments Historiques

对于那些税务负担很重,须承担ISF(财产税)者,如果他们一时兴起,买下一座城堡,有益于历史纪念物的这一税务规定则会给他们一个惊喜。

相关条款:

- 税务规定:不动产费用从业主总收入中扣除,且无底限。这一财产还可免除遗产税,即使继承者不是家庭成员。免除遗产税对掌握在家庭房地产法人公司 (SCI)手中的历史性建筑同样适用,在这种情况下,收入计入各股东的不动产收入中。不论哪种情况,只有在继承者、遗赠接受人或赠与人与文化和财政部签署一份无限期协议的条件下,才能进行免税。

- 受益者:直接或间接(通过IS、SCI、SCPI等以外的中介公司)进行租赁投资者。

- 房产:相关房地产应被文化与环境部认可为历史纪念物或划分为ISMH(附加历史纪念物)。自划分之时起,它将受到文化与环境部的严密监督。其不可被拆毁、移动或在没有得到许可的情况下进行局部或整体的改动。所有工程只有在获得批准后才能开始,并应在行政机构的控制下进行(历史纪念物技术控制)。对于注册为 ISMH的建筑的限制相对宽松,只要在施工前告知行政机构即可。

- 房产出租期限至少为3年。

- 津贴:可以获得津贴拨款。对于一座被认可的建筑,津贴数额平均可达到工程成本的35%,最多可达50%,在某些特例中,甚至可达75%。对于属于附加纪念物的建筑,这一比例平均为15%,最高30%。

布尔洛大众法 (Borloo Populaire)

此法与罗比安法基本类似,也是涉及到民用住宅的裸租。不同之处在于,布尔洛大众法的减税幅度更大,可以达到全部投资总额的65%,并且房产出租期限可以达到15年。不过,在制定房租方面,必须遵循更严格的租金底限。同时,对于租客的收入也有一个底限的规定,如果租客的收入超过了这个底限,那么投资者就不能再运用此法来减税。

此外,布尔洛大众法还规定可以用不动产赤字(即不动产支出超出不动产收入的部分)缩减总收入,但是这个不动产赤字每年不能超过10700欧元,如果超出,那么超出部分将被记入下年的总收入。

职业出租人(Location Meublee Professionnelle ,即LMP)

这种投资方式比较特殊,它可以被看作是一项专门的职业。职业出租人必须到工商管理部门去登记,每年的租金总收入(扣除费用前)不得少于23000欧元,或者租金收入在其总收入中占50%以上。

鉴于此项体系的复杂性,我们这里只对它的一些基本原理进行简单介绍。

首先,职业出租人出租的房产应为带家具的完整间。整个出租过程应具有经常性和连续性,这些出租人的收入将被列入“工商业利润”,他们将为此缴纳个人所得税。根据出租人每年租金收入的多少,法律上有职业出租人和非职业出租人的区分。

职业出租人可以用其不动产赤字缩减总收入,从而达到降低报税额的目的。如果职业出租人从事该行业不到5年,开业后全部租金收入不超过250000欧元的,可以免交房产增值税。

作为职业出租人,其房产转移手续可以得到简化,避免繁重的产权过户费用。尽管如此,目前全法的职业出租人中,大部分都必须缴纳财产税。

该项投资法律适用于那些税务繁重的纳税人(缴税比重40%以上),并且对其本身的资产充足情况有较高的要求。