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购房程序

在法国购置房产,相关的事务不少,但购房的核心程序却很简单。总的来说有4个步骤,可以总结为:看房——商议房屋价格——然后签定购房协议——签定最终购房合同,交易完毕。

因为有了法律严格的限定,以及公证员参与,购房者的基本利益可以得到很好的保障,但是有很多细节问题仍然需要购房者提前考虑和谨慎处理。下面就对交易过程中要注意的问题进行总结性的分析:

1.看房阶段:主要是收集和整理房源信息,然后对达到自己要求的房源进行实地看房考察。法国的房产特点是新楼盘极少,房源基本来自个人。具统计在法国每年成交的60万套房屋中,有45%经过房产中介代理,5%由公证员代理,剩下的50%由买卖双方直接交易。由于房产销售在很大程度上属于个人行为,所以房源的信息非常分散而且房屋的性价比相差也很大。通常来说选择和考察合适的房源是买房过程中最耗费时间的一个环节。下面的有一个对寻找平均花费时间的统计:

  • 从开始寻找房源到最终找到合适的房产平均花费时间为14个月
  • 平均看房数量为26套房
  • 平均使用电话的次数为67次
  • 平均浏览的房源信息为478
  • 平均花费时间为428小时。

2.商议房产价格:一旦找到自己满意的房产后,就要对房产的周边环境,房屋的具体情况进行实地考察。如果满意,就可以向卖方出价,价格多少由买卖双方共同决定。

3.签定购房协议:一旦双方谈好价格,交易就进行到一个关键的时刻。在法国,购买房屋不能立刻就过户,之前都必须签定一个购房协议,并且由买方付最高10%的订金。它的作用是,让卖方在3个月以后必须把房产买给签定协议的另一方,同时协议中的买方在3个月后必须购房协议中的房产,但是同时又留出3个月左右的时间给买卖双方去准备与交易相关的一切工作,比如贷款和房屋质量检测等事宜,并且在这段时间里,公证员也会去核实房屋的产权和交易相关的税务问题。如果在这段时间里,贷款出现问题或是房产质量检查不过关,或者是购房协议的内容有违背法律的地方,购房协议自动作废并退还订金,反之交易就进行到最后的环节,签定购房合同。

4.签定购房合同:在购房协议签定3个月左右以后,交易就到了这个最终环节,就是说交易的各方面已经被完全的审核过,交易合法性和公正性都能已经得到保障。签定合同的地方,为公证员处,合同签定之后,买方即刻成为正式的房东。

销售合同签名
这是买卖双方的购房合同,在市场上购好房屋过后,你和买房之间的合同产生 当你签好这份合同过后,你就必须对你选择的的房产负责 你需要付10%的房款以使这个交易安全的进行 这个百分比可以协调降至5-7%.这样,法律上你有7天的考虑时间,以减少你失去押金的风险或受到别的处罚 假如7天后你决定不进行这笔交易,押金不与退回,不过,您也可以添加一个说明该押金将退还如果银行贷款没有获批。

签名
通常需要3个月时间来准备各种文件来自不同的部门 在这段时间里,公正部门将准备这个销售案例。 在公正处,你会正式签订合同使你成为新的房产拥有者。 该合同将出示地址,房产描述,包含所有卖出的物品,您和卖方的全名,以及卖方的日期,你何时入住,价格,付款方式 你将需要付清房产的余额,补充一点,你会被要求付公证费用(每小时,政府税) 然后你将会拿到钥匙,同时房产证,这些为你办理水费,煤气,电,电话以及保险有帮助。

其余文件
公证处会送一份买卖合同复印件到注册办公室。 他会拿到一个由税务机关盖章的副本,这个会由公证处保管 最后签字和拿到房产证明之间可能需要3-6个月。0

购房中几点关键问题解释:

1. 在签定购房协议之前的任何环节都没有法律效力,所以在协议签定以前的任何决定都可以无条件的取消和改动。

2. 交易相关所有费用说明

订金:在签定购房协议的时候由买房开一张支票存放在中介或者是公证员的专用冻结帐户里,订金多少由买卖双方自由商定,最高不超过房价的10%。

房价:房价就是在购房协议里商定好的房产的价格。

佣金:以房价为标准按比例向卖方收取。法律强制在交易没有成功的情况下,不能收取佣金,一般是在交易结束后由公证员代表卖方向中介支付。通常情况下佣金被包括在房价里。

房屋过户费用:包括公证员费和产权过户所需要上缴的税费,由公证员在签定最终买卖合同的时候向买方收取,总的费率为房价的7%左右。所以对于购房者来说,整个购房过程中所牵涉到的费用为:房价+房价的7%(例如,100万欧元的房产,最终购房费用为107万)。

3. 在购房协议签定后的7天时间内,买方可以无条件终止协议,并退回订金。

4. 购房协议中的限制性条款。在签定协议的时候,可以在协议中加上一些交易的附带条件,如果这些条件在签合同之前没有实现的话,协议自动取消并退回订金。(例如,一个客人看中的城堡里的古典家具和壁画,就可以在协议中加上限制性条款——购房附带赠送屋里的家具和壁画,否则协议终止并退还订金)。

5. 购房者的国籍和身份对房屋购买的过程和房屋的产权没有任何的影响。

中国人在法买房手续
每一个人都有在法国境内购买房地不动产的权利,没有国籍或任何相关限制,而且购房手续十分规范和便捷,在很大程度上保证了买者的利益。在操作程序上,法国公证人全程参与购房,准备土地买卖相关的契约合同,并作公证记录。在交易过程中,购房款会一直由公证人保管,完成交易后,由公证人转交给售房者。在法国进行房产投资,公证人代表国家,与法官一样,房产交易受到法律监督,保证投资的安全性。
房地产的拥有权,必须藉由许多法国官方认证过的不动产文字描述与书面文件证明,并且持有权状需书面注明不动产拥有人的姓名。法国房地不动产的政府管辖机关属为房地不动产所在地的市政府房地注册处,此注册处完善保有与各个房地不动产相关的所有详细资料与文件,甚至可以追查出过去历年曾经持有此不动产者的姓名。

房地不动产买卖成交的必须条件
法国法律有以下的规定,以保障不动产的买方,并预防房地产买卖而衍生的各种纠纷。例如规定于房地不动产出售前,不动产拥有人必须拥有特定的持有证明文件并且规定需将房屋做适当的整修以及: - 不动产无虫害证明( 例如:白蚁 ) - 不动产的建材无含危险建材证明 - 不动产环境无风险报告证明(例如证明此不动产:不位于易淹水地区、非劣质土壤、没有土地无污染…) 也因此买方于法国购买房地不动产时,获得许多保障以及法律上多重的规范防护。

预购契约(签署正式买卖契约前的步骤)
买主决定购买并签署预购契约后,不能马上获得房地产的所有权,以便这期间的许多文书与证明作业的准备与查验工作。当预购契约签署之后,除非双方愿意付出极大金额的违约罚金,买卖双方均不得以任何理由取消购买契约前的预购契约 。预购契约签署后约2个月后才签署正式买卖契约,以便其间有时间准备拟订买卖契约以及查验各项官方文件、产权等等细节。

正式买卖契约
当一切文件证明与查验工作均无问题后,正式的买卖契约必须于官方认证的公证人面前签署。法国法律规定不动产的交易,严格禁止无现场在场公证人作证。公证人并且必须负责替此笔买卖交易向政府申报成交价的6.3%的税额。买卖契约签署后,公证人将出具一张临时的不动产所有权证明书,以证明买卖已经成交, 新的买主拥有此一不动产。过几个月后买方会收到政府寄送的正式不动产所有权状证明。

购买房产附加成本
购买房者除去应付的购房款外,有时还要支付购房过程中一些不可避免的相关费用,例如:

  • 公证人费用:新房大约为房价的 3,5 % ; 二手房大约为 5-6 %,依具体房产而定。
  • 分契共管章程规定费:费用因房产的不同而定。
  • 代理费:购房者通过代理,需要支付代理人的代理费。
  • 100% 融资抵押贷款费:仅限于在法国申请贷款,大约占总房价的 2 %。
  • 委托公证费:如果购房者委托他人或法国公证人完成房产购买过程,则需到当地的公证处办理委托公证手续。